Podem ser incorporadores o proprietário do terreno, a construtora ou, até mesmo, a corretora de imóveis. Due diligence imobiliária. No processo de incorporação imobiliária, a due diligence é, basicamente, uma análise documental do terreno e de seu proprietário , com a retirada de certidões negativas tributárias do bem, do seu proprietário, investigação sobre possíveis dívidas do proprietário (que podem ter o bem negociado como garantia), análise da matrícula do terreno, para verificação de possíveis irregularidades, e análise de processos judiciais que envolvam o bem e seu alienante, como forma de se antecipar quaisquer eventuais problemas jurídicos. Usualmente, a incorporadora é empresa atuante no ramo e adquire o terreno do seu proprietário original, com a pretensão de executar o empreendimento. Ademais, como a aquisição do terreno pela incorporadora possui a finalidade da construção do empreendimento imobiliário e este depende de uma série de estudos de viabilidade para sua execução, como aprovação do projeto arquitetônico pela prefeitura municipal, estudos ambientais e due diligence jurídica, é importante que o instrumento a ser assinado contenha condições claras de saída para que a incorporadora esteja protegida caso conclua pela inviabilidade do projeto. A permuta física pode ser integralmente física, sem que envolva o pagamento em dinheiro, ou pode envolver o pagamento de uma torna, ou seja, a transferência de uma parte do valor do terreno em espécie, em condições negociadas pelas partes, e o restante do seu valor pago com a transmissão da propriedade de algumas das unidades futuras ao dono do terreno. 2) a incorporadora recebe a propriedade da íntegra do terreno e, após edificadas as unidades autônomas, transmite ao proprietário aquelas unidades que lhe foram prometidas. Permuta financeira.
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Leia mais sobre este instrumento societário aqui. Sendo contratado seguro, tal aquisição deverá ser informada aos consumidores nos contratos individuais de compra e venda das unidades. O registro da incorporação imobiliária em cartório a formaliza, oficialmente, e faz com que terceiros tomem ciência dela. Ao mesmo tempo, traz a segurança necessária aos compradores, que poderão exigir que a obra seja executada exatamente como prevista nos documentos registrados, que são públicos (qualquer interessado pode obter, no cartório de registro de imóveis, cópias e/ou certidões de todos os documentos listados anteriormente). a) título de propriedade de terreno , ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado – traduzindo: matrícula imobiliária já em nome do incorporador, acompanhada de cópia do título aquisitivo (escritura pública ou contrato particular registrado com as condições listadas); e) cálculo das áreas das edificações , discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída – essa informação constará dos quadros da NBR 12.721; i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão – essa informação também constará dos quadros da NBR 12.721; m) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (artigo 34) – altamente recomendável para qualquer incorporação; Patrimônio de Afetação. Os compradores, nesse cenário indesejável e extremo, poderão contratar terceiros para finalizar a obra. Como incentivo à averbação da garantia, a Lei 10.931/2004 instituiu o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação, popularmente conhecido pela sigla RET, por meio do qual a incorporadora, ao invés de recolher 4 tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS) sobre a receita de vendas, segundo as alíquotas de seu enquadramento, paga uma alíquota única de 4% (quatro por cento) sobre tal receita, o que representa uma enorme economia ao final do empreendimento. Campobet quote.
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